ПРОЦЕСС ПОКУПКИ, НАЛОГИ, ФИНАНСИРОВАНИЕ

1. ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Жилая и коммерческая недвижимость в Испании может быть приобретена как на имя частного так и юридического лица.

После выбора подходящего Вам объекта недвидимости и принятия решения о его купли, составляется предварительный контракт купли-продажи с указанием заранее обговоренных условий и способов оплаты. При подписании контракта покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После этого, в течении 1 -3 месяцев оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В этот момент делается также взнос оставшейся суммы денег и Вам выдается Нотариальная Простая Копия Купчей. Ппосле этого Вы становитесь полноправным владельцем. В Эскритуру по желанию может быть внесены имена нескольких владельцев.

Далее Вам необходимо зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Для этого Вы представляете оригинал Купчей в местный Реестр Собственности для регистрации Владельца и последней проверки правильности оформления акта купли-продажи. Процесс регистрации обычно длится 1,5 - 2 месяца (срок устанавливается Реестром) по истечении которого покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей (в случае наличия ипотечного кредита в момент его полной уплаты-Купчая хранится в банке, выдавшем кредит).

После подписания договора купли-прдожи Вам необходимо с нотариальной копией симпле заключить договора на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться с вашего расчетного счета. Для этого Вам необходимо взять у бывшего хозяина недвижимости номера контрактов.

Необходимо также сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и "Viviendas 2-а mano" - недвижимости из "вторых рук". При покупки недвижимости из "вторых рук" в Испании широко практикуется занижение официально декларируемой в Эскритуре стоимости недвижимости на 30 – 40 % от ее реальной цены. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой.

2. ПОШЛИНЫ И НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКЕ

При приобретении недвижимости примерно 10% от продажной стоимости составляют пошлины и налоги. Они состоят из:

НДС - налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.): Этот налог составляет для вторичного жилья (квартир и жилых домов) 7 % и для новостроек 8 %. При покупке незастроенных земельных участков, объектов, предназначенных для частного производства, гаражей он составляет 16 % от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.
Plus Valia: Это муниципальный налог, основывающийся на офицальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Величину налога определяет местная Мэрия. На размер налога влияют следующие факторы: площадь недвижимости, район в котором она находится, ее кадастровая стоимость, возраст и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.
Нотариальные пошлины: Нотариальные услуги за регистрацию нового владельца и оформление сделки купли-продажи оплачиваются по фиксированным расценкам. Размер пошлины зависит от офицальной стоимости недвижимости, указанной в Эскритуре и составляет примерно 0,5% - 1%.
Адвокатские расходы: Расходы, связанные с услугами адвоката, составляют около 1% от продажной стоимости недвижимости.

3. ГОДОВЫЕ НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Владельцы недвижимости в Испании должны платить несколько типов годовых налогов. Эти налоги базируются на испанской налоговой декларации. Мы рекомендуем Вам воспользоваться услугами налогового эксперта (известного как «gestoría») для заполнения декларации и расчета годовых налогов. Это избавит Вас от кропотливой работы и вероятности поздней оплаты со штрафами как следствие.

Основновной годовой налог составляет налог на землю/недвижимость (IBI)

Базой для расчета налога является кадастровая стоимость недвижимости. Налоговая ставка варьирует от 0,4 % до 1,1 % в зависимости от региона, где находится недвижимость. Величина налога соответственно тоже варьирует и составляет от 200 до 800 евро в год.

4. НУЖНЫ ЛИ УСЛУГИ АДВОКАТА?

Если Вы покупаете недвижимость в Испании, мы рекомендуем Вам в первую очередь нанять адвоката, который поможет Вам с техническими деталями процесса покупки. К услугам испанского адвоката прибегать не обязательно, но они очень важны, если Вы хотите гарантировать себе правильность проведения акта купли-продажи. К тому же испанское законодательство сложное поэтому то, что для адвоката рутина, для частного лица займет много времени и усилий.

Ваш адвокат проверит все легальные аспекты связанные с недвижимостью и ее приобретением, а также узнает в местной мэрии, не планируется ли, например, строительство увеселительных заведений рядом с обьектом. Он составит предворительный контракт купли-продажи, сделает запрос на NIE номер, проконтролирует за оплатой депозита, поможет при оформлении и заключении окончательного договора купли-продажи в нотариальной конторе. Адвокат проинформирует Вас о размере налога на недвижимость до и после ее продажи, заверит ваше право на законное владение купленной недвижимости и что за ней не числится никаких задолженностей, составит завещание на недвижимость, что тоже немало важно.

Если Вы нуждаетесь в финансировании покупки, ваш адвокат посоветует Вам лучший банк и возьмет на себя всю бумажную работу, связанную с оформлением кредита. В Испании адвокат представляет интересы клиента и поэтому он ведет переговоры о процентах, взносах, условиях и сроках погашения долга. Адвокат проконтролирует также правильность оформления всех необходимых документов. Стоимость адвокатских услуг составляет около 0,5% - 1.5% от покупочной стоимости.

5. ФИНАНСИРОВАНИЕ

Если Вы заинтересованы в финансировании покупки недвижимости, у Вас есть возможность получения ипотечного кредита в испанском банке. Банки, особенно на Майорке, имеют большой опыт в предоставлении ипотеки иностранным гражданам и поэтому работают быстро и эффективно. Время получения ипотечного кредита составляет 2 – 3 недели.

Размер ипотеки для гражден не являющихся резидентами Европейского союза составляет 60 %. В тех случаях, когда оценочная стоимость объекта превышает его продажную стоимость (а в большенстве случаев это так), есть возможность увеличения размера ипотечного кредита до 70 – 80 %. При оформлении кредита залогом банку служит приобретаемый объект недвижимости.

Процентная ставка по кредитам состоит из двух частей:

Euribor: 2,850 %

Эта часть ставки одинакова во всех банках. (См. www.invertia.com)

Процентная ставка банка: 0,7 – 1 %.

Размер этой части ставки устанавливает каждым банком в отдельности.

То есть процентная ставка по кредитам составляет 3,550 – 3,850 %.

Ипотечный кредит выдается обычно на период 20 - 30 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет.

Для получения кредита Вам необходимо предоставить справку о вашей заработной плате, желательно на английском или испанском языке. Справка должна быть написана на фирменном бланке предприятия и иметь следующие реквизиты: угловой штамп, Ф.И.О., № паспорта, занимаемая должность, зарплата в Евро, печать и подпись.